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同城生活,连接深圳和中山的深中通道已经过10年多的孕育和论证

临深片区楼市被热炒已经不是什么新鲜事,但一座大桥即将开工的消息,让珠江口对岸的中山楼市也迅速火了起来。桥的这边,深圳客俨然让中山变成了“临深片区”;桥的那边,一些很久没有意识到房价要大涨的中山本地人开始陷入了纠结。

广佛同城、深莞同城、深惠同城……随着五月楼市旺季的到来,城市融合与“两地同城生活”再次成为开发商广为宣传的话题。不少广州、深圳购房者趁着“五一”到佛山、东莞、中山、惠州等周边城市看房,珠三角一体化,融城生活还在继续。

深中同城成中山楼市代名词

“同城”除了产业转移外,还推动着二三线城市房价的上涨、城市中心的变迁及出现了越来越多的两地同城生活的“候鸟”。不过,内人士指出,成功地引起企业进驻和高端人才落户才是真正的“融城”,仅靠投资客买房,很可能会让城市沦为“睡城”。

驱车抵达中山市港口收费站,首先映入眼帘的除了宽敞的马路,就是鳞次栉比的住宅楼。而且,这些住宅项目的广告都主打四个字:深中同城。

文/广州日报记者蒋幸端、秦仲阳、肖陆军、陈钰凤、姜永涛

事实上,连接深圳和中山的深中通道已经过10年多的孕育和论证,时至今日深中通道项目终于正式上马。深中通道一旦建成通车,中山将与深圳实现半小时生活圈,深中同城这样看起来的确“很美”。

图/广州日报记者石忠情

深中通道下的深中同城的影响力有多大?就连餐馆饭桌上的广告也全都是“深中同城”。

故事

“深中同城已经成为中山楼市的代名词。”在深圳从事中介生意的陈先生几乎每周都会带团去中山看房,“深圳客基本上都是冲着深中通道即将动工的利好,在中山东部 以及中心城区,诸多楼盘从去年下半年到现在的房价涨幅接近50%,一些优质项目更是一房难求。”记者在中山沙朗镇的美林假日项目看到,这里在中介眼中已经 算地段较“偏”的地方,在售新房也达到每平方米7000元。

同城生活:有人两地跑,有人安了家

中山中原策略中心研究报告指出,在深圳客大量置业中山的情况下,3月份中山 市商品房均价为每平方米6560元,同比上升8%。而城区整体网签均价已经达到每平方米7078元。在价格的上涨背后,是中山楼市库存量的快速下降。根据 中山中原4月最新周报数据,中山市住宅存量合计36835套,按照近6个月数据来计算,全市住宅总体去化周期约为4个月。

“五一”小长假,东莞的梁先生忙着陪他在深圳的旧同事们一起去看房。他两年前离开深圳的公司出来自己创业,并且把公司地点设在东莞。这个小长假,几名旧同事组团来东莞投资房子,一方面是觉得东莞房价低,另一方面他们公司的老板也有意要将企业搬迁到东莞来。

不少房源价格突破每平米1万元

这两年,越来越多的深圳企业外迁至东莞、中山、惠州,许多人也因此开始了两地同城的生活。4月起,在深圳坂田一家知名IT企业上班的王先生的个人所得纳税所在地悄然变成了“东莞”,其所在部门预计于明年下半年将整体搬迁至东莞松山湖的高科技园区。

“其实从2009年到去年,中山楼市一直不温不火。”在中山从事地产中介的朱小姐表示,“很多人前几年在中山买的房子,如果算上银行利息,其实一直都是亏的。 从去年下半年深圳楼市火爆稍微带动了中山楼市,但真正加速上涨还是今年过年前后这几个月的时间,深中通道当然是主因。”

公司搬去东莞后怎么办?王先生早有准备。公司有两地通勤班车,以后只是上班辛苦点,毕竟老婆孩子都在深圳,房子也在深圳。“曾经也想过要不要去东莞松山湖买房,但公司附近的楼盘配套还不够完善,而且周边好点的楼盘市场价也接近2万元/平方米了,很担心一买就成了接盘侠。再说,孩子户口都在深圳,在这边学位房也买好了,过去上学也不现实。”

在中山,许多新 盘不断调高售价,已经有楼盘直接将价格调至每平方米1万元以上。最受深中通道规划辐射的中山火炬开发区,其中的楼盘君华硅谷近日开盘,不少房源的价格已经 突破每平方米1万元。有前往开盘现场的深圳投资客对记者表示,“1万元的价格的确突破了自己的心理价位,压缩了投资空间。若中山楼价高至万元级别则已经与 东莞、惠州的差距缩小,也要考虑以后如何出手的问题。”

不过王先生90后的同事小李还是把房子买在了东莞。小李的房子目前还没交房,等公司搬家深圳后,小李计划在东莞长期安家。“现在深圳房价太高了,公司附近坂田龙华的房价都动辄5万元/平方米起,我们刚工作没几年,靠自己哪能轻松在深圳买房的?东莞压力还是小很多!”小李对记者说道。

此外,在许多深圳客眼中,深圳楼市已经成为临深片区楼市的风向标,如今深圳楼市陷入短期降温阶段,后市走向众说纷纭,一些深圳投资客也开始变得理性。

尽管深圳到东莞、惠州、中山的距离不断地被开发商宣传“两地交通距离很短”,但是合富辉煌中山公司市研部经理谢仲娟表示,据不完全统计,目前在中山买房的深圳人仍然以投资为主,只有约一成的人是自住的。“自住的包括两种,退休以后来中山定居,或者是把父母妻子安排在中山居住,自己在深圳租房上班。”

在东莞和惠州等临深片区置业,二手房有价无市的现象已经成为市场热议的现象,这也让部分深圳客对中山楼市存在疑虑。“还是多亏这轮深圳客的到来,我的房子终 于赚钱了。”2007年在中山置业的王先生对记者表示,“我当时买了一个小户型每平方米5000元左右,但后来一直没怎么涨,最近终于以接近每平方米 7000元的价格卖出,不过算上银行利息和税费等支出,没赚多少。”他还说,“等了这么多年才终于赚钱还是靠投资客来炒作,这个投资周期太长了,加上房价 往后几年前景难以预测,我还是选择套现。”

澳门新葡亰平台官网,惠州多个楼市营销研究机构分析认为,在惠州的深圳购房者中,真正用于自住的不会超10%。

当地中介也表示,二手房市场也是最近随着一手房交易火热才慢慢火起来,一般都会推荐客户购买 新盘。除了税费和相关交易程序时限较长,很多中山二手房业主都在外地,甚至还是2008年金融危机前来中山买房的温州客,而新盘又源源不断入市,所以一般 中介都会嫌二手房交易太麻烦。“上次我还跑去温州找业主签合同,一来一去太麻烦了。”上述从事地产中介的朱小姐如是说。

A面

中山本地人“被买房”

深圳客外溢 莞惠中楼市成交暴涨

在中山市房产登记交易中心,小小的大厅里挤满了前来查档和过户的购房者,但其中不少是中山本地人。

今年一季度,东莞、惠州、中山的成交量都达到了历史高峰。深圳客外溢成为楼市的主要推手。

“我是中山人,因为前几年中山房价一直没有什么大的变动,所以对于买房这件事并不着急,但最近中山房价因为深圳客的到来而抬升不少。”在交易中心大厅现场,在 中山土生土长的吴先生对记者表示,“其实我也很纠结,深中通道已经说了很多年,对我而言其实并没有什么感觉,只是一个炒作由头,但我买房是给家人住,怕房 价会继续涨所以还是赶紧出手买房。”

根据瑞峰优慧垛数据中心统计数据显示,今年一季度东莞住宅成交面积达289.64万平方米,同比去年一季度的129.36万平方米上涨了124%,为历年同期涨幅最高的一年。一手住宅均价约11539元/平方米,同比大幅上涨29.9%。瑞峰置业市场研究部相关人士表示,一季度东莞楼市增速如此之高深圳客功不可没,投机客疯狂入市,将东莞量价推向巅峰。

在中山西区的一个新盘现场,销售人员向记者表示,认筹客户群体中本地购房者超过深圳客。由此可见,像吴先生这样抛弃过往观望心态进而果断入市的中山本地购房者还有不少。

而惠州成交量同样处于高位。据惠州市房产局统计,一季度惠州三县四区销售新建商品房面积404.17万平方米,同比去年同期的179.25万平方米实现126%的暴涨。其中惠城区和仲恺区4月上中旬网签成交均价达到了7207元/平方米,这也是惠城区和仲恺区楼市历史上的单周住宅均价最高值。

房地产投资火热的隐忧

根据合富辉煌中山市场部数据显示,在今年第一季度中山各镇区商品房成交排名中,受到珠海客青睐的坦洲镇成交4250套、38.72万平方米位列第一;受到深圳客青睐的火炬区以3527套、32.05万平方米位居第二。自深圳客来袭,中山市楼市火热成交屡创新高,3月以18313套的成交量再一次刷新纪录,以6715元/平方米也创下2011年至今的最高月成交均价。深圳正在以购房者外溢的方式加快与东莞、惠州、中山的融合。

房地产市场的火热,直接体现在经济数据之上。最近公布的数据显示,中山市一季度生产总值654.7亿元,增长7.1%,比全国6.7%的数据略高。房地产开 发投资和销售也异军突起。一季度中山商品房销售面积307.34万平方米,同比增长91.8%,远远超出全国房地产销售同比增长33%的数据。此外,全市 房地产开发投资104.38亿元,同比增长15.3%;个人按揭贷款63.76亿元,增长56.4%。房地产投资占全市固定资产投资的比重达53.7%。

与此同时,广州产业的西拓,在推动佛山第三产业发展的同时,也给佛山楼市带来了前所未有的机遇。目前,广东金融高新区屡屡刷新单价地王,地价已经攀升至11539元/平方米;而该区域楼价也普遍达到15000元/平方米以上,成为佛山楼市的执牛耳者。

其实,如同中山和临深片区楼市被热炒,临近上海的南京和苏州楼市也在近期掀起高潮,两地政府甚至出台措施给楼市降温。中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出, 当前沪深楼市需求外溢非常严重,楼市火爆苗头蔓延至周围城市。因城市供求波动与政策影响,城市呈现分化走势,并且越热的城市分化越大。预计一线城市需求外 溢会一直延续到调控结束前,分化则会越来越明显。民生证券研究院的报告指出,从需求端和供给端的基本面来看,房地产目前的核心任务仍然是去库存,此时短期 需求回暖而扩大的投资,有可能让去库存的目标出现偏差。

广深周边房价“洼地” 引发企业转移

“这些地以后都准备盖房子,真不知道会不会真的有那么多人来住。”刚刚卖掉中山房子的王先生指着远处一大片空地,不由地发出感慨。

除了因周边城市房价低,自住客、投资客主动外溢外,广州、深圳的企业也因房价低悄然向周边城市转移。

中山市国土资源局办证大厅里,等待办证人员排起了长队。

一家由深圳转移到东莞的企业老板告诉记者,他公司员工在深圳收入不低,但在深圳却仍然买不起房,纷纷跑到东莞的松山湖、凤岗、塘厦买房,于是他干脆也将企业从深圳转移到东莞来,在松山湖租下两栋房子办公。

中山市火车北站附近某楼盘现场,大量的新楼盘建成以及深圳投资客的涌入,给当地居民的生活以及投资观念都产生了较大影响。

中天万城产业园投资管理有限公司执行副总经理黄万军告诉记者,以位于松山湖的国际金融创新园为例,产业园区的企业有四成是来自东莞以外,较多的来自深圳,还有不少来自广州甚至是北京。

中山市翠亨新区总经济师张义强也透露,在深中通道项目落地以前,深圳已有企业开始将目光投向翠亨新区,去年12月项目落地后,这种效应更为明显,“翠亨新区与前海有明显的互补性”。他介绍说,近两三年来在翠亨新区落地的企业,有七成来自深圳,而正在洽谈中的深圳企业更多。

广东中天创意运营总监巫帅分析产业转移时表示,与深圳、广州相比,东莞拥有区位优势与成本优势以及深厚的制造业基础和大量的现实转型升级需求。“比如说东莞的物业价格与租赁成本,基本不到广州和深圳的1/3,但这两个城市与东莞距离又基本都在1个小时内。”

区域要发展,产业应先行。在广佛同城的推动下,位于佛山的广东金融高新区吸引了渣打、汇丰、恒生、东亚、永亨、南洋、大新等7家港资银行在佛山设立14家分支机构。截至2015年年底,广东金融高新区已吸引了250多家金融机构及知名企业落户,吸纳了2万多名中高端人才前来佛山就业创业。

B面

房价不理性上涨 提前透支升值潜力

与此同时,购房需求外溢给城市带来了房价不理性上涨,这也引起不少人的担忧。以东莞为例,有业内人士认为,部分区域房价不理性上涨,已经提前透支了未来几年甚至十年的房价升值潜力。

惠州公积金放开异地贷款后,在深圳工作的小刘就一直被家里催着赶紧买房,年后就开始选,后来定在金山湖区域的中信凯旋城。去年还是5500元/平方米左右的价格,开盘直接飙升到7800元/平方米,而且还要靠抢的。近日,在完成购房半个多月后,小刘谈起购房经历还是心有余悸,“很多深圳车停在那里,很多人直接都是买买买。”

3月初,东莞几个楼盘在同一天少量加推,看到现场人太多,不少开发商涨价。有楼盘刚推出时是1.1万元/平方米,在两天后变成了1.6万元/平方米,后被深圳购房者以楼盘定价乱、中介承诺不兑现为由要求退房。

随着东莞房价在今年2、3月的不理性上涨,临深片区不少楼盘房价达到2万元/平方米,接近“天花板”,深圳客开始撤离东莞市场,往房价更低的惠州、中山转移。

购房外溢难持续 还要靠企业落户

中山大学教授、博士生导师袁奇峰在多个场合表示,未来珠三角城市当中,广佛产业协作区是重要一极。具体来看,广佛两市产业互补,经济总量巨大。这为广佛区域一体化发展增添了无限的想象空间。

不过,对于受到深圳影响较大的莞惠中片区,楼市先行就没有那么乐观。对于这一轮房价的上涨,楼市专家范忠洲认为,深圳客带来的需求激增只是一个方面,市场供给的断层也是一个方面。

前两年的市场低潮,加上好几个开发商资金链断裂,使得众多开发商小心谨慎,连续多个地块挂拍都流拍,或以最低价成交,于是导致供求关系阶段性紧张;再碰上这次深圳客的涌入,房价迅速拉升。具体到后续市场的表现,楼市专家范忠洲认为无论是销售量还是销售价格都将逐步趋向稳定,深圳客的持续性难以维持。

合富辉煌中山公司市研部经理谢仲娟直言,如果没有足够的深圳企业转移到中山,仅靠着深圳客到中山投资推动房价上涨是很难长期持续的。天为大数据研究中心相关负责人表示,“莞惠深”城轨的开通将加快同城化,实现区域共同发展。对于东莞而言,面临的不仅是机会,也是挑战。东莞房地产市场今后有望步入快车道,但若不能吸引更多企业投资落户东莞,部分投资客购房集中的区域很可能沦为“睡城”。

影响:城市格局变迁 边缘区域“逆袭”

一名趁着“五一”小长假来东莞看房的深圳客告诉记者,他投资东莞房产正是冲着将部分功能转移到松山湖的几家大企业来的。“华为、中集等都到松山湖来了,房价肯定会上涨。”

有业内人士认为,由于土地资源稀缺,深圳需要向北、向东、向西发展,深圳城市发展重心的变迁,给了东莞、惠州机会。合富辉煌东莞市场研究部在总结2015年楼市时表示,2015年东莞房价只有深圳的1/3,深圳人纷纷涌入东莞实现“买房梦”。一张“莞深交通地图”,拉近莞深距离,让深圳客趋之若鹜,不少楼盘因此“起死回生”,也让东莞多个曾经不被看好的区域成功 “逆袭”。“深圳客”成功让东莞市区等区域沦为房价“洼地”,临深片区多个镇区成功“上位”。目前,东莞房价最高的区域是临深片区和松山湖片区。东莞中原策略总监车德锐认为,过去东莞的发展重心是在东部,最近10~20年东莞的发展重心是在西部,包括水乡片区。

与东莞大部分镇区被深圳客看好投资相比,中山是去年6月才开始出现大量的深圳购房者的,但目前只有中心区域受到深圳客青睐。去年火炬区和东区均价上涨幅度均近五成,快速上涨的原因是得益于深圳客的热捧。

广佛同城的进程更快一点,已经不仅仅是表现在房价的上涨。广佛间大型基础设施实现了共享。广佛之间南沙港、广州南站、新白云机场海陆空三大区域性基础设施和配套的高快速路网、轨道交通线网,都推动广佛两市交通基础设施的全面一体化。再加上公共服务等“一体化”战略的铺开,广佛同城作为珠三角一体化的先行区,未来协作的空间会更为广阔。而作为广佛同城桥头堡的广佛交界处,将率先享受到广佛同城带来的红利。

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